Сделки купли-продажи имущества бывают непростыми. Особенно если речь о недвижимости. А уж если одна из сторон - ребёнок, тут многие "специалисты" пропадают в тонкостях и деталях. И самой "тёмной" частью подобных сделок остаётся получение предварительного разрешения органов опеки. В этом материале - максимально простым языком о том, как продать или обменять имущество несовершеннолетнего, а также о гарантиях, которые предоставляет государство в целях соблюдения прав и интересов детей.
Когда требуется разрешение
Если коротко - получить разрешение будет необходимо при любой манипуляции с имуществом, которое (даже частично) принадлежит несовершеннолетнему. Продажа, обмен, выделение долей, раздел, даже сдача в аренду - любое действие должно быть под контролем органа опеки. При этом речь идёт и о транспорте, и о ценных бумагах, и о доле в уставном капитале юридического лица.
ВНИМАНИЕ! Если ребёнок зарегистрирован (прописан) в помещении, но не является его собственником - разрешение получать не надо. Исключение составляют только дети, оставшиеся без родительского попечения (ст. 292 ГК РФ).
Что делать
Разрешение выдает орган опеки по месту жительства детей. Для подачи заявления и документов, необходимых для получения разрешения на сделки с имуществом детей, можно обратиться в любое отделение МФЦ - там и очередь меньше, и график работы удобнее.
Срок получения приказа о предварительном разрешении - 15 рабочих дней. Все разрешения выдаются бесплатно, только на основании полноты предоставленных документов, необходимых в соответствии с административным регламентом.
Услуга - Выдача предварительного разрешения на совершение сделок по отчуждению недвижимого имущества несовершеннолетнего подопечного. Перейти к описанию услуги
Услуга - Выдача предварительного разрешения на совершение сделок по отчуждению движимого имущества несовершеннолетнего подопечного. Перейти к описанию услуги
Услуга - Выдача предварительного разрешения на совершение сделок по продаже акций, доли в уставном капитале, принадлежащих несовершеннолетнему подопечному. Перейти к описанию услуги
Далее речь пойдёт именно о продаже недвижимости, как о самом частом предмете споров, обсуждений и недопониманий.
Перечень документов
На первый взгляд перечень всех необходимых документов выглядит довольно грозно. Но регламент охватывает все предполагаемые варианты и возможные случаи, и в большинстве своём основной список будет намного проще:
- Конечно, это заявление от родителя, согласие от второго родителя и заявление ребёнка, если ему исполнилось 14 лет.
- Обязательно копии свидетельства о рождении и паспортов ребёнка и обоих родителей.
- Если постоянной регистрации на территории города Краснодара в паспорте нет - документ, подтверждающий регистрацию по месту пребывания на территории города Краснодара.
- Свидетельство о регистрации по месту жительства (пребывания) ребёнка младше 14 лет
- Копии документов на продаваемый и приобретаемый объекты.
- Предварительный договор купли-продажи/мены/дарения.
- Копии оценки рыночной стоимости продаваемого и приобретаемого объекта.
Полный перечень необходимых документов размещён на странице услуги в разделе "Перечень документов". Обратите внимание, что все копии должны быть предоставлены с их подлинниками для сверки сотрудником Управления или МФЦ, либо заверены нотариально.
Мама и папа
На пути к получению разрешения есть одно очень важное ограничение - согласие на сделку второго родителя. Очень часто мы встречаем ситуации, когда родители не живут совместно, ребёнок живёт с матерью, а отец ограничивается выплатой назначенных судом алиментов. Если при этом отец не лишён родительских прав - его согласие на совершение сделки будет необходимо. Даже если он находится в другом городе.
Заявление второго родителя не требуется только в нескольких неприятных случаях:
- Если отец внесён в запись о рождении со слов матери.
- Если второй родитель лишён родительских прав.
- Если родитель признан безвестно отсутствующим, недееспособным, или объявлен умершим.
В любом из этих случаев необходимы подтверждающие документы.
Долевое участие
Второе, но не менее важное ограничение - приобретение жилья по договору долевого участия.
Взамен продаваемого имущества возможно приобрести ребёнку "долёвку", если степень готовности дома не менее 90%. Об этом обязательно должна быть справка от застройщика.
В данном случае необходимо также учесть, что до окончания строительства жилья ребёнок должен быть где-то зарегистрирован.
Не одобряется приобретение жилья у частного застройщика.
Необходимо также иметь в виду, что членом жилищного кооператива может быть гражданин, достигший возраста шестнадцати лет.
Ипотека
В общем случае мы не даём разрешение на приобретение жилья с использованием кредитных средств. Причина проста - в этом случае достаточно велик риск оставить ребёнка без имущества совсем (в случае, если ипотека не будет погашена, на заложенное имущество может быть обращено взыскание). Но тут есть одно допущение. Если у родителей в собственности уже имеется жильё в ипотеке, то его можно подарить ребёнку взамен продаваемого, если денежных средств, полученных от продажи, хватит для полного погашения имеющейся задолженности. В таком случае после погашения задолженности и снятия обременения недвижимость (доля в праве общей долевой собственности) должна быть подарена несовершеннолетнему.
Материнский капитал
К сожалению, отвечать на вопросы, связанные с распоряжением средствами материнского капитала, а также с исполнением обязательства, оформленного при получении средств материнского капитала, не в нашей компетенции. Управление не имеет к нему никакого отношения. По вопросу материнского капитала, всех сделок с ним и исполнения своих обязательств по нему необходимо обращаться в Фонд пенсионного и социального страхования Российской Федерации.
Разрешение на отчуждение имущества, даже если при его приобретении использовался материнский капитал, требуется только в том случае, когда несовершеннолетние уже являются собственниками.
Куда идти
Получить консультацию по вопросам, связанным с распоряжением имуществом несовершеннолетних можно в отделе по защите имущественных прав несовершеннолетних, ул. Кузнечная, 4, 5 этаж, кабинет 502 / 503. Тел. (861) 277-30-81.